El blanqueo y los créditos activan la plaza inmobiliaria

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La compra de un terreno, el sueño de la vivienda propia o simplemente el alquiler de un espacio habitable y cercano al trabajo -porque no da para otra cosa- son algunas de las motivaciones que acercan a la gente al mercado inmobiliario.

Para muchos es un terreno ajeno y hostil. Otros buscan precios todo el tiempo, a la espera de toparse con la gran oportunidad. Se trata de un sector económico con rasgos propios, ya que maneja sumas enormes de dinero y decisiones que suelen ser para toda la vida.

La actividad inmobiliaria en Bariloche está en pleno auge después de una parálisis que duró casi tres años y que comenzó a revertirse a fines de 2016.

La presidenta del Colegio de Corredores y Martilleros Públicos, Laura Pérez Lavallén, aseguró que el crecimiento en el último año es notorio y que “los créditos hipotecarios activaron el mercado”. Dijo que otros factores que traccionaron en el mismo sentido fueron “la salida del cepo” -es decir la mayor libertad para la compraventa de dólares- y la ley denominada “de sinceramiento fiscal”, que brindó facilidades para blanquear dinero no declarado.

La reaparición en escena de los créditos hipotecarios involucra a la mayoría de los bancos, pero con un liderazgo fuerte del Banco Nación, que ofrece las tasas más convenientes y mayor rapidez de otorgamiento.

El gerente local de esa entidad, Horacio Medina, dijo que este año ya tramitaron 700 solicitudes de créditos para viviendas. Una cifra que multiplica por diez a la registrada en 2016.

La reactivación por ahora no generó cambios en las cotizaciones de los inmuebles, que se manejan estrictamente en dólares. “Bariloche tiene precios históricamente altos, pero no es tan cara como Neuquén”, dijo Pérez Lavallén. Los que sí cambian todo el tiempo son los alquileres, que se pactan en pesos y siguen los índices de inflación. La mayoría de los contratos incluyen cláusulas de actualización semestrales, que hasta hace poco eran del 15% y hoy rondan el 12,5% en promedio.

Los precios inmobiliarios en dólares no son una regla fija. Julio Fernández, titular de una tradicional inmobiliaria local, dijo por ejemplo que “Córdoba trabaja mucho en pesos”, pero en Bariloche los vendedores de propiedades sólo quieren moneda norteamericana, “lo mismo que en Mar del Plata o Buenos Aires”.

Esa condición cambió muy poco en tiempos de restricción cambiaria (2014 y 2015) y fue una de las causas de la aguda crisis que atravesó el mercado. Sólo vendían en pesos aquellos que necesitaban el dinero urgente para pagar una deuda.

Fernández confirmó que el volumen de operaciones creció mucho en el último año. Pero ninguno de los consultados arriesgó porcentajes. Pérez Lavallén sí aportó un dato elocuente: “hace un par de años el freno fue casi total. Se terminaron las consultas y una levantaba el teléfono para comprobar que tuviera tono. Hoy suena todo el tiempo”,

De todos modos, algunos rasgos propios del mundo inmobiliario barilochense se fueron para no volver. “Ya casi no hay clientes extranjeros”, afirmó Fernández. Los inversores de ese origen que buscaban propiedades en Bariloche -preferentemente casas sobre la costa del lago, fracciones grandes y campos- fueron habituales hasta hace una década, pero hoy casi no se ven, dijo el martillero. “Además Bariloche está igual o más caro que Europa”, agregó.

El cambio de escenario más importante es la irrupción de un sector socioeconómico que estaba excluido y consiguió “calificar” para los créditos, en busca de la vivienda propia. Se trata de la clase media asalariada con ingresos estables de 30.000 a 40.000 pesos por grupo familiar.

A tono con ese perfil, las propiedades que más se mueven son las que van de los 150.000 a los 200.000 dólares, dijo Alejandra Guerra, secretaria del Colegio de Martilleros.

A partir de esa cifra se produce un corte y las propiedades más caras suelen estar a la venta largo tiempo y les cuesta encontrar comprador. La explicación está en los montos máximos de los créditos.

Falta de planificación

De todos modos, la seña distintiva del mercado inmobiliario de Bariloche es la escasez de opciones. Pérez Lavallén dijo que ocurre desde hace muchos años y tiene que ver con la falta de planificación, donde interviene (por supuesto) el déficit de viviendas sociales. “Hubo un crecimiento demográfico explosivo y no estuvo acompañado con el crecimiento edilicio habitacional que se necesitaba -opinó-. Lo mismo pasa con la plaza automotriz, que desbordó la zona céntrica y está modificando las cosas a la fuerza”.

La falta de espacios de estacionamiento es tan grave que contribuyó a empujar la zona comercial hacia calles periféricas como Gallardo, Tiscornia y Albarracín, donde se construyen complejos de locales y oficinas.

En contraste, Alejandra Guerra resaltó que hacia el Este la ciudad “está creciendo con planeamiento” y una influencia fuerte es la presencia de Invap, cuyos empleados buscan vivienda en esa zona. Altos del Pinar, La Colina y Aldea del Este son algunos de los barrios con ese nuevo perfil.

En relación con los precios, una construcción de calidad media cotiza a razón de 1.100/1.200 dólares el m2. Mientras que las de calidad superior rondan los 1.500 dólares.

El tipo de público es muy variable. Los clientes clásicos para los departamentos del centro son “las personas que viven solas, por una separación o porque se fueron los hijos”. Las familias jóvenes buscan casas, especialmente en “los kilómetros” sobre la ruta a Llao Llao, o en los barrios del este. En el Alto los inmuebles son más baratos y concentran la demanda de los asalariados con menor poder adquisitivo. “Aunque en ese sector hay problemas de inseguridad que afectan las ventas, como ha pasado con el barrio cerrado Dos Valles”, dijo Guerra.

Límites y condicionantes

El ritmo de construcción de nuevos inmuebles, si bien es importante, podría ser mayor de no existir algunas trabas de difícil solución.

La más notoria es la falta de gas natural, ya que la empresa concesionaria de la red no otorga nuevas conexiones desde hace más de dos años. La veda se levantará cuando esté lista la ampliación del gasoducto que trae el combustible a Bariloche. Pero no será para todos.

Guerra y Pérez Lavallén explicaron que hay inversores que ya construyeron y están en lista de espera para acceder al servicio de red. Mientras tanto se arreglan con gas envasado y artefactos eléctricos. Otros (los de trámite reciente) saben que dependen de obras de mayor envergadura, que pueden llevar años.

Ese limitante llevó incluso a cambiar las técnicas de construcción. “Instalan calefacción eléctrica permanente y cada vez se usa más el ladrillo retak, por sus propiedades aislantes, que aseguran mayor ahorro energético”, explicó Guerra. Según dijo, por la misma razón comenzaron a implementarse sistemas con calefacción eléctrica que pueden ser activados a distancia, por celular.

Otros compran una casa antigua que ya tiene medidor de gas y construyen un edificio de varias unidades. Para salvar la cuestión colocan calefacción y termotanque central con el único medidor disponible.

También son frecuentes los problemas que surgen con casas construidas hace largo tiempo que tienen planos aprobados pero no “final de obra” otorgado por el municipio. Ese papel es indispensable para comprar con crédito inmobiliario y los bancos se ponen firmes.

Los precios

“Hubo un crecimiento demográfico explosivo y no estuvo acompañado con el crecimiento edilicio habitacional que se necesitaba”.

Laura Pérez Lavallén, presidenta del Colegio de Martilleros.

Bariloche tiene precios históricamente altos pero no tanto como Neuquén. Aun así está igual o más cara que Europa, afirman operadores locales.

“Hay 86 profesionales y 25 inmobiliarias. El número de ilegales, que distorsionan el mercado, debe ser igual o mayor”.

Laura Pérez Lavallén y Alejandra Guerra, del Colegio de Martilleros.

Cómo funcionan los créditos hipotecarios

Una de las novedades del último año fue el impulso que tomaron los créditos para la compra y construcción de viviendas. El Banco Nación es el jugador más fuerte en esa cancha, porque tiene las tasas más convenientes y porque inauguró también una herramienta innovadora: los codeudores, que permiten sumar ingresos y acceder a montos y cuotas que una familia sola no podría lograr.

El gerente de la sucursal Bariloche del BN, Horacio Medina, explicó que los solicitantes presentan como codeudores a sus padres, un hermano o un compañero de trabajo.

También se pueden combinar con la operatoria Procrear. El monto tope es de 1.650.000 pesos y se financia hasta el 90% del valor del inmueble. Los plazos son de hasta 30 años.

Medina dijo que este año el banco Nación en Bariloche ya recibió 700 consultas para créditos hipotecarios y otorgó “entre 60 y 70”, a los que se agregan otros 40 créditos “que están listos para salir en los próximos 15 días”. El 30% es con codeudores.

Dijo que -salvo Neuquén-, las cifras de Bariloche son las más altas de la regional del banco, que comprende 15 sucursales.

Otro factor que convence a los interesados es la conversión de los montos a UVA (unidad de valor adquisitivo), que se ajusta por índice de precios y que en la práctica funciona como el dólar.

Según el gerente, la tasa de referencia del Nación es del 14% en pesos o entre el 3,5 y 4,5% anual en UVA. Señaló que si bien las cuotas son ajustables “hay topes de protección de acuerdo al coeficiente de variación salarial”. Lo establecido es que la cuota no puede variar más de un 10% respecto de ese índice. Otra variante en caso de un imprevisto es negociar con el banco una extensión de plazos.

Diez veces más

La expansión del mercado de créditos para vivienda se disparó este año. Hasta 2016 la sucursal Bariloche del Nación sólo otorgaba 1 ó 2 créditos al mes. Este año en ocho meses acumuló casi un centenar.

Medina señaló que los bancos privados también comenzaron a desarrollar líneas similares, pero las tasas son bastante más altas.

Los intereses

Quejas de las inmobiliarias “legales”

Laura Pérez Lavallén, presidenta del Colegio de Martilleros de Bariloche, dijo que algunas cosas cambiaron a partir de la última ordenanza aprobada para emprolijar la actividad en la ciudad, “pero todavía hay muchas estafas y gente que trabaja sin habilitación”.

La norma exige que haya un profesional matriculado al frente de una inmobiliaria. Pérez Lavallén y Alejandra Guerra aseguraron que “la municipalidad realiza controles y pide la colegiación”. Aun así, falta mucho.